PATOLOGIAS DECORRENTES DE MANUTENÇÃO

As patologias das edificações podem ter sua origem pela falta ou deficiência na manutenção.

Há diversas nomenclaturas usadas em manutenção, tais como: manutenção preditiva, preventiva, corretiva, detectiva, reparos e outros.

Gostamos de definir a manutenção preditiva como plano de manutenção, onde se prevê os pontos de possíveis problemas e elabora-se um esquema de intervenções de maneira que possam ser mantidas e recuperadas as condições de uso, resistência e durabilidade dos elementos construtivos.

No plano de manutenção, há as etapas preventivas e corretivas.

A manutenção preventiva é investigativa. Na fase da manutenção preventiva deve haver um check list periódico e característico para cada sistema construtivo, de maneira que possam ser constatadas e sanadas deficiências funcionais. Os serviços executados na manutenção preventiva são pequenos reparos e de baixo custo.

Seguem alguns exemplos decorrentes da falta da manutenção preventiva:

•  Curto circuito em tomadas, interruptores e disjuntores é comum pela falta de verificação nas conexões e emendas;

•  Infiltrações em telhados são comuns pela falta de limpeza de calhas e condutores;

•  Infiltrações devido a deficiências no rejunte de revestimentos cerâmicos;

•  Queda de disjuntor devido à sobrecarga pela falta de equilíbrio de fases;

•  Infiltrações em janelas pela falta de vedação entre o revestimento e a esquadria;

•  Aumento no consumo de água devido a vazamentos contínuos.

A manutenção corretiva

A necessidade de manutenção corretiva é normalmente constatada durante a manutenção preventiva. Na manutenção corretiva, são efetuados reparos, restauração e substituição de elementos construtivos. Quanto antes constatado o problema no funcionamento, menor o custo. Serviços que poderiam ser sanados na manutenção podem se transformar em obras, com necessidade de acompanhamento técnico e mão de obra especializada. Em outros casos, a falta de manutenção corretiva coloca em risco a segurança dos usuários.

Seguem alguns exemplos decorrentes da falta da manutenção corretiva:

•  Estrutura da cobertura – as infiltrações, seja por falta de limpeza, sejam por telhas quebradas, seja devido às calhas ou outros fatores, ao longo do tempo pode comprometer a estrutura da cobertura ao ponto de levar a necessidade de substituição parcial ou total.

•  Revestimento cerâmico – a falta de retoques em pontos de falhas no rejunte, pode provocar infiltrações e descolar panos inteiros de revestimento.

•  Sistema elétrico – Curto circuito decorrente de mau funcionamento dos disjuntores é comum. Os disjuntores, principalmente os antigos (termomagnéticos), devem ser acionados periodicamente para manutenção de seu funcionamento. A substituição de disjuntores deve ser efetuada tão logo se constate qualquer anormalidade.

•  Sistema de segurança – A maioria das tragédias em incêndios se dá devido a falta de manutenção em extintores, mangueiras de incêndio, acionamento de portas corta fogo e outros.

•  Infiltrações – as infiltrações comprometem concreto, armaduras, desagregam revestimentos, geram fungos e bactérias. Todo plano de manutenção deve observar com muito cuidado infiltrações e tentar estanca-las no menor prazo possível.

Os problemas não devem ser protelados e nem sempre são de constatação e solução fácil. A avaliação das patologias deve ser efetuada por profissionais habilitados, com atribuições profissionais e conhecimento técnico.