COMO NASCEU SEU EDIFÍCIO?

Analisando a documentação recebida para elaboração de um trabalho, constatamos que:

Para projetar e executar o edifício houve o envolvimento de diversos profissionais, a saber:

A – Projetos (documentos recebidos)

Levantamento topográfico – Engenheiro civil

Projeto arquitetônico – Arquiteto

Projeto de fundações – Engenheiro civil de fundações

Projeto estrutural – Engenheiro civil projetista de estruturas

Projeto elétrico / telefônico / CFTV / pararaios – Engenheiro eletricista

Projeto hidrossanitário – Engenheiro civil

Projeto de Incêndio – Engenheiro civil

Projeto de gás – Engenheiro civil

Projeto de terraplenagem – Engenheiro civil

Projeto de pavimentação – Engenheiro civil

Projeto dedrenagem e galerias de águas pluviais – Engenheiro civil

B – Execução

Engenheiro civil, com apoio de engenheiros eletricistas, mecânicos, de fundações e outros.

Para a manutenção do edifício não é usado nenhum dos profissionais acima.

São chamados operários para “sanar os problemas”.

Constatamos problemas graves e onerosos.

Isto está correto?

Contrate um laudo de inspeção predial, onde todos os problemas serão relatados e você terá um plano de manutenção, relacionando todas as prioridades e providências a serem tomadas. Vistoria e Laudo – orçamentos sem compromisso.

PATOLOGIAS DECORRENTES DE MANUTENÇÃO

As patologias das edificações podem ter sua origem pela falta ou deficiência na manutenção.

Há diversas nomenclaturas usadas em manutenção, tais como: manutenção preditiva, preventiva, corretiva, detectiva, reparos e outros.

Gostamos de definir a manutenção preditiva como plano de manutenção, onde se prevê os pontos de possíveis problemas e elabora-se um esquema de intervenções de maneira que possam ser mantidas e recuperadas as condições de uso, resistência e durabilidade dos elementos construtivos.

No plano de manutenção, há as etapas preventivas e corretivas.

A manutenção preventiva é investigativa. Na fase da manutenção preventiva deve haver um check list periódico e característico para cada sistema construtivo, de maneira que possam ser constatadas e sanadas deficiências funcionais. Os serviços executados na manutenção preventiva são pequenos reparos e de baixo custo.

Seguem alguns exemplos decorrentes da falta da manutenção preventiva:

•  Curto circuito em tomadas, interruptores e disjuntores é comum pela falta de verificação nas conexões e emendas;

•  Infiltrações em telhados são comuns pela falta de limpeza de calhas e condutores;

•  Infiltrações devido a deficiências no rejunte de revestimentos cerâmicos;

•  Queda de disjuntor devido à sobrecarga pela falta de equilíbrio de fases;

•  Infiltrações em janelas pela falta de vedação entre o revestimento e a esquadria;

•  Aumento no consumo de água devido a vazamentos contínuos.

A manutenção corretiva

A necessidade de manutenção corretiva é normalmente constatada durante a manutenção preventiva. Na manutenção corretiva, são efetuados reparos, restauração e substituição de elementos construtivos. Quanto antes constatado o problema no funcionamento, menor o custo. Serviços que poderiam ser sanados na manutenção podem se transformar em obras, com necessidade de acompanhamento técnico e mão de obra especializada. Em outros casos, a falta de manutenção corretiva coloca em risco a segurança dos usuários.

Seguem alguns exemplos decorrentes da falta da manutenção corretiva:

•  Estrutura da cobertura – as infiltrações, seja por falta de limpeza, sejam por telhas quebradas, seja devido às calhas ou outros fatores, ao longo do tempo pode comprometer a estrutura da cobertura ao ponto de levar a necessidade de substituição parcial ou total.

•  Revestimento cerâmico – a falta de retoques em pontos de falhas no rejunte, pode provocar infiltrações e descolar panos inteiros de revestimento.

•  Sistema elétrico – Curto circuito decorrente de mau funcionamento dos disjuntores é comum. Os disjuntores, principalmente os antigos (termomagnéticos), devem ser acionados periodicamente para manutenção de seu funcionamento. A substituição de disjuntores deve ser efetuada tão logo se constate qualquer anormalidade.

•  Sistema de segurança – A maioria das tragédias em incêndios se dá devido a falta de manutenção em extintores, mangueiras de incêndio, acionamento de portas corta fogo e outros.

•  Infiltrações – as infiltrações comprometem concreto, armaduras, desagregam revestimentos, geram fungos e bactérias. Todo plano de manutenção deve observar com muito cuidado infiltrações e tentar estanca-las no menor prazo possível.

Os problemas não devem ser protelados e nem sempre são de constatação e solução fácil. A avaliação das patologias deve ser efetuada por profissionais habilitados, com atribuições profissionais e conhecimento técnico.

PATOLOGIAS DEVIDO A AGENTES EXTERNOS

As patologias das edificações podem ter sua origem pela ação de agentes externos.

- Intempéries

Vários agentes decorrentes das condições climáticas agridem e degradam as edificações, podemos citar a variação de temperatura que provoca dilatações e retrações nas estruturas (motivo das fissuras existentes nos últimos pavimentos das edificações), a chuva que agride pela umidade, infiltrações e agentes químicos, o vento e outros.

•  Variação térmica – A diferença entre os coeficientes de dilatação entre os componentes da edificação provocam fissuras. Ex.: Concreto e alvenaria de tijolos.

•  Água – As águas que agridem as edificações podem ser oriundas do lençol freático, das chuvas e da umidade.

•  Agentes químicos – Provenientes de maresia, chuva ácida, corrosão eletrolítica, carbonatação e água pura.

•  Agentes biológicos – micro-organismos, vegetação, algas, solos e água contaminada. É comum raiz de árvores deslocarem e afetarem a estrutura de uma edificação. Também há casos de formigueiros no entorno de fundações diretas provocarem recalques na edificação.

•  Vento – o vento provoca destelhamentos, queda de árvores e outros.

- Reformas

Em relação às reformas já elaboramos alguns comentários anteriores. Alertamos novamente que o projeto de reforma deve ser avaliado e aprovado, com emissão de laudo emitido profissional habilitado.

A execução deve ser acompanhada por profissional habilitado.

Tanto na avaliação do projeto como no acompanhamento dos serviços deve ser emitida a Anotação de Responsabilidade Técnica – ART junto ao conselho de classe do profissional.

- Vizinhos

Obras nos terrenos adjacentes às edificações podem provocar patologias sérias.

•  Escavações sem contenção: recalques, escorregamento do solo de fundação, fissuras e outros.

•  Aterros sem contenção: carga horizontal (empuxo) não prevista, fissuras, deformações e outros.

•  Drenagem: falta de projeto na obra vizinha pode provocar infiltrações, erosões, recalques e outros.

- Uso

•  Edificações projetadas para uso exclusivamente residencial sendo usadas como escritórios. A edificação residencial é dimensionada para suportar sobrecarga máxima (cargas acidentais) de 150 kgf/m², já em edificações com uso para escritórios é projetada para suportar carga de 200 kgf/m². Se considerarmos que nos escritórios sempre existem salas de arquivos mortos, esta sobrecarga pode chegar a 600 kgf/m². Este problema pode causar danos graves e colocar em risco a estabilidade da construção.

•  Tráfego de veículos pesados em área de circulação projetada para veículos leves – pode provocar depressões no pavimento, rompimento da rede de galerias de águas pluviais, esgoto e outros.

- Diversos

•  Impactos na estrutura são comuns nas garagens das edificações, onde a camada que cobre a armadura é comprometida, deixando a armadura aparente. A armadura, em contato direto com o oxigênio ou umidade, sofre oxidação (ferrugem), com aumento do volume e perda de seção e resistência a tração. Quando há comprometimento superior a 10% da bitola original, há risco da armadura começar a perder as funções previstas em projeto (diminui a capacidade de resistir à tração). A recuperação de armaduras oxidadas devem ser avaliadas e recuperadas por profissional habilitado. Não esconda o problema, não esconda com argamassa.

•  Vibrações com passagem de veículos ocorrem, principalmente em locais onde o solo é orgânico (turfa). As vibrações podem provocar fissuras e comprometimento às edificações. È muito comum em ruas que sofrem aumento repentino de volume de tráfego de veículos.

•  Sobrecarga elétrica em edificações, decorrentes de instalação de aparelhos de ar condicionado e outros, sem a devida verificação da capacidade de carga prevista e admissível.

Os problemas não devem ser protelados e nem sempre são de constatação e solução fácil. A avaliação das patologias deve ser efetuada por profissionais habilitados, com atribuições profissionais e conhecimento técnico.

PATOLOGIAS DECORRENTES DA EXECUÇÃO

As patologias das edificações podem ser decorrentes da execução da obra.

Quando existe um responsável técnico com relativa experiência, a maioria das deficiências de projeto é corrigida durante a execução da obra. Diante disto, podemos afirmar que a maioria das patologias decorrentes de projeto, são também problemas executivos. Além disto, existem diversas patologias executivas que podem colocar em risco todo o sistema construtivo, a estabilidade e a segurança dos usuários.

Abaixo listamos algumas patologias graves decorrentes da execução:

- Sistema estrutural:

•  Deficiência de formas e escoramentos – A falta de estanqueidade das formas pode comprometer a resistência do concreto, deslocamento das formas pode deslocar a armadura, a falta de critério na desforma pode comprometer o concreto. Qualquer destes fatores pode apresentar problemas futuros de fissuras e comprometimento estrutural.

•  Concreto – Todo concreto, de acordo com o tipo de obra deve ter sua dosagem e controle predefinidos. A quantidade de água pode afetar a resistência final do concreto, bem como a quantidade e idade de cimento, a granulometria e quantidade dos agregados (areia e pedra britada), o lançamento pode desagregar o concreto, o adensamento do concreto por falta ou excesso de vibração, os cuidados específicos durante a cura (cuidados a serem tomados para evitar a evaporação da água de amassamento do concreto). Qualquer destes fatores pode apresentar problemas futuros de fissuras e comprometimento estrutural.

•  Armadura – Enquanto o concreto resiste aos esforços de compressão, as armaduras absorvem os esforços de tração, de torção e de cisalhamento. As bitolas, quantidade e posicionamento das armaduras são de suma importância para o bom desempenho do sistema estrutural. Erros  na espessura dos ferros, no posicionamento e na quantidade podem apresentar problemas futuros de fissuras e comprometimento estrutural. O principal problema que temos constatado é em relação ao recobrimento (camada de concreto entre a armadura e a parte externa) insuficiente, com armaduras oxidadas e aparentes em pilares, vigas e lajes.

- Sistema de drenagem e escoamento de águas pluviais:

Não se combate à água, se desvia. Talvez associada com outras deficiências, a água é o maior problema de patologias em edificações. Contamina o concreto, provoca oxidações nas armaduras, desagrega os revestimentos, compromete o sistema de coberturas, provoca erosões, fissuras, bolor, fungos e outros.

•  Deficiência na drenagem subsuperficial – o aparecimento de umidade na base de paredes, é devido a deficiência deste tipo de drenagem durante a execução da obra, também devido a subpressão de água ocorre deslocamentos, fissuração e desplacamentos nos pisos e revestimentos. O dreno subsuperficial tem vida útil, portanto os problemas podem ocorrer ao longo do tempo.

•  Deficiência na drenagem profunda – em subsolos o lençol freático deve ser rebaixado além da geratriz inferior dos baldrames. Nas paredes de subsolo em contato com o solo devem ser executados drenos profundos, canalizados e bombeados para a rede de águas pluviais. A deficiência na drenagem profunda podem gerar diversos problemas, desde estéticos até de risco a estabilidade e segurança da construção.

•  Nos telhados, a água é um grande problema se houverem problemas executivos. Cada tipo de telha tem uma declividade mínima específica, o diâmetro dos tubos e dimensões das calhas é diretamente proporcional às áreas de contribuição, As falhas executivas podem comprometer a estrutura da cobertura, provocar infiltrações e outros.

Temos constatado que os revestimentos também pesam na incidência de patologias executivas, citaremos alguns problemas que constatamos:

•  Chapisco – O chapisco tem por finalidade aumentar a área de aderência entre os elementos estruturais e alvenarias de vedação com os revestimentos. O chapisco deve ser executado com cimento e areia. O chapisco é revestido pelo emboço, cuja argamassa é composta de cimento, areia e cal. A colocação de cal na execução de chapisco diminui a aderência e o emboço o incorpora. È como não houvesse chapisco.

•  Infelizmente este é um problema comum e facilmente constatado, mesmo antes do desplacamento ou soltura do revestimento. Bastam leves batidas no revestimento e ouve-se o som oco característico do problema.

•  Revestimento cerâmico – Para o assentamento de revestimentos cerâmicos e de pedras naturais, existem argamassas colantes para áreas internas (ACI), para áreas úmidas e externas (ACII.), para pedras  naturais e porcelanatos interna ou externa ACIII) Encontramos diversas edificações com elementos cerâmicos ou pedras naturais co desplacamento e soltura de peças devido a aplicação da argamassa colante errada.

As patologias devido à execução aparecem em todos os sistemas construtivos. 

Os problemas não devem ser protelados e nem sempre são de constatação e solução fácil. A avaliação das patologias deve ser efetuada por profissionais habilitados, com atribuições profissionais e conhecimento técnico.

PATOLOGIAS DECORRENTES DE PROJETO

As patologias das edificações podem ser decorrentes de projeto.

Para a execução de uma obra, além do projeto arquitetônico, há a necessidade elementos complementares, tais como topografia, sondagem, projeto de fundação, projeto estrutural, projeto elétrico, hidrossanitário e outros, os quais devem estar compatibilizados entre si. A incompatibilidade entre a estrutura e a arquitetura, bem como com os demais projetos civis, gera problemas que nem sempre são sanados durante a execução da obra, podendo colocar em risco os usuários e a estabilidade da construção.

Abaixo listamos algumas falhas graves decorrentes de projeto:

- Deficiência na drenagem, arrasamento de estacas e outros, com possíveis danos futuros devido à falta ou deficiência no levantamento topográfico. – Sintomas: infiltrações em paredes e pisos em contato com o solo, alagamentos, erosões, afundamento de pisos, desagregação do concreto, oxidação das armaduras e outros. 

- Deficiência nas fundações, provocando recalques indesejáveis devido à falta de sondagem ou erro no projeto de fundações. – Sintomas: recalques diferenciais, fissuras nas vigas, pilares, lajes e paredes adjacentes.

- Erro de dimensionamento é um dos fatores que mais apresentam sinais de patologias graves. Estes erros ocorrem:

•  Na concepção do projeto arquitetônico: paredes esbeltas sem previsão para passagem de tubulações, detalhes inexequíveis, especificação inadequada de materiais, declividade dos telhados e outros;

•  Na concepção da estrutura: cargas e sobrecargas, dimensões dos elementos estruturais, falta de juntas de dilatação, especificação inadequada de materiais, e outros;

•  Na compatibilização de projetos: furos para passagem de tubulações em vigas e pilares sem análise do projetista da estrutura, drenagem superficial insuficiente, falta de detalhamento, erros ou falta de especificação dos serviços e materiais e outros.

Os projetos de uma edificação devem ser elaborados por equipe multidisciplinar de profissionais habilitados, sempre com um responsável pela compatibilização dos mesmos. Além dos projetos deve haver especificação dos serviços e materiais.

Patologias decorrentes de projeto devem ser avaliadas por profissional habilitado.

NÃO ESCONDA O PROBLEMA. NÃO CORRA RISCOS. 

FISSURA – PROBLEMA PATOLÓGICO OU SÓ ESTÉTICO?

As fissuras, pela fácil visualização, são problemas estéticos em qualquer edificação. A grande maioria das patologias da edificação se manifestam como fissura. Mas como diferenciar?

Existem diversos tipos e diversas causas de fissuras. A identificação do tipo de fissura e sua causa é complicado, requer conhecimento e experiência do avaliador.

Existem definições técnicas caracterizando fissuras, trincas e rachaduras. Nesta apresentação preferimos considerar da seguinte maneira:

Toda rachadura já foi trinca e toda trinca já foi fissura. Diante disto, só falaremos em fissura. É quando começa o problema.

Se a patologia já se apresenta na forma de trinca ou rachadura, procurar imediatamente um profissional especializado para avaliação e solução do problema.

Sempre que um proprietário de um imóvel, seja casa, condomínio, comércio ou indústria, observar uma nova fissura, deve marcar (com lápis) onde começa e onde termina. Se com o passar do tempo ela aumenta é porque está ativa. O acompanhamento do desenvolvimento da fissura é muito importante.

A maioria das fissuras ativas devem ter avaliação profissional face poder colocar em risco a estabilidade da construção.

Fissuras longitudinais em pilares na maioria dos casos são oriundas da oxidação das armaduras. Devem receber tratamento adequado.

Fissuras ao longo de vigas na maioria dos casos são oriundas da oxidação das armaduras. Devem receber tratamento adequado.

Fissuras inclinadas e transversais em vigas e pilares devem sempre serem avaliadas  e mantidas em observação.

Existem causas variadas apresentando fissuras parecidas, sendo algumas de risco e outras de fácil recuperação, segue a seguir exemplos de tipo  parecidas e com causas diferentes, algumas de risco e outras só efeito estético, veja o quadro abaixo:

LAUDO DE REFORMA - Elementos de um laudo

O laudo de reforma é de suma importância tanto para o síndico quanto para o contratante da reforma, pois em nosso entendimento o laudo deve conter elementos orientativos e esclarecedores, de maneira que ajude a acompanhar os serviços e constatar um eventual desvio executivo em tempo hábil.

Entendemos que o laudo deve abordar alguns tópicos, conforme segue:

• Avaliação dos serviços propostos – o laudo descreve os serviços e avalia sua viabilidade executiva.⁽¹⁾
• Implicação da reforma em relação aos sistemas construtivos – o laudo verifica todas as ações que envolvam os sistemas construtivos avaliando as possíveis consequências decorrentes das intervenções.⁽¹⁾
•  Recomendações técnicas – o laudo faz as recomendações técnicas aplicáveis, bem como cuidados a serem tomados.⁽¹⁾
• Vistoria no imóvel – o laudo deve apontar todos os problemas constatados inerentes aos serviços a serem desenvolvidos.⁽¹⁾
• Plano de trabalho – o laudo apresenta esboço do plano de trabalho que deve ser adotado, conciliando os serviços, normas e regimento interno do condomínio.⁽²⁾
•  Logística de pessoal, equipamentos e material – O laudo faz sugestões quanto aos procedimentos a serem adotados, horários de trabalho, logística de recebimento e descarte de materiais, bem como máquinas e equipamentos recomendáveis.⁽²⁾
• Conclusão – o laudo é conclusivo, informa se a reforma é viável ou não. Orienta sobre se há necessidade de acompanhamento por responsável técnico e se há necessidade de relatório técnico na conclusão dos serviços.⁽¹⁾
• Relatório fotográfico

(1)     Informações necessárias e imutáveis – para mudanças deverão ser apresentadas as justificativas técnicas elaboradas por profissional habilitado.

(2)    Informações necessárias, podendo ser modificadas de acordo com entendimento do contratante, síndico e/ou responsável técnico.

O “canetinha de ouro”

Não sei se é termo regional. Em Curitiba chamamos de “canetinha de ouro” o profissional que assina, emite receitas, dá sentenças, emite atestados sem desenvolver qualquer trabalho ou serviço profissional (só assinam) em troca de remuneração. Eles faturam grandes valores só gastando um pouco de tinta de sua caneta. Devia chamar-se tinta de ouro. Fazer o quê.

Em todas as profissões existem os “canetinhas de ouro”.

Na medicina – alguns médicos vendem receitas e atestados frios – em cada assinatura pode colocar vidas em risco.

Na justiça – alguns juízes vendem sentenças. Em cada assinatura pode colocar em prejuízo financeiro ou moral algumas pessoas.

Na religião - algumas pessoas vendem terreno no céu e passam recibo. Muitos lesados financeiramente. Ainda bem que é prática em poucas alas de igrejas.

Em órgãos públicos – funcionários vendendo facilidades. O fisco e muitos contribuintes lesados. O valor é diretamente proporcional. Quanto mais alto o escalão, mais caro. Os funcionários públicos honestos que fazem o que há de bom no país.

Na construção civil – Alguns profissionais vendem a responsabilidade técnica, ou seja, assinam a responsabilidade técnica e não acompanham a obra (muitas vezes nem sabem onde ficam). Podem colocar todos os usuários e moradores em risco de vida. Risco que pode perdurar anos.

Quanto vale uma assinatura? 

Para alguns são anos de estudo, experiências acumuladas e responsabilidades decorrentes do ato de assinar e muito trabalho.

Para outros um valor tabelado. Assina-se, cobra-se e conclui-se o serviço. 

Como engenheiro, posso e devo combater esses profissionais da construção civil que vendem a responsabilidade técnica de execução pelo simples fato do cumprimento de exigências legais, sem o devido acompanhamento do desenvolvimento dos serviços.

Muitas vezes já recebemos solicitações de vistoria de obras em andamento que apresentavam deficiências, tais como: fissuras e trincas, infiltrações, recalques e outros problemas. Logicamente, até por questão de ética profissional, perguntamos sobre o responsável técnico. Na maioria o proprietário de pronto disse que existia. Entretanto os operários informaram não conhecer. Sempre os problemas são sérios e as soluções são onerosas e deixam marcas. Muitas vezes já há risco de colapso. 

A única maneira que vejo para combater o “canetinha de ouro” é a divulgação das obrigações mínimas do responsável técnico durante a execução das obras. Tendo ciência, o contratante pode optar. Colocar sua vida e de familiares em risco, ou ter maiores garantias.

O projeto deve ter um responsável técnico. A execução da obra também deve ter um responsável técnico (pode ser o mesmo do projeto).

O responsável técnico pelo projeto elabora o projeto e especificações.

O responsável técnico pela obra deve analisar e verificar o projeto arquitetônico, especificações e todos os projetos complementares e, se necessário, conciliá-los e solicitar complementações. Deve programar visitas à obra de acordo com um cronograma pré-estabelecido em conjunto com o proprietário, onde fases de importância técnica devem ser liberadas pelo responsável técnico para continuidade dos serviços.Deve inspecionar e aprovar os materiais aplicados. Deve dimensionar a equipe e avaliar a qualidade da mão de obra.

Como identificar o “canetinha de ouro”?

Digamos que uma residência leva 10 meses de execução, logicamente que o responsável técnico deverá visitar várias vezes a obra. Para tanto, sua proposta deve conter previsão de visitas e de pagamentos parcelados ao longo da execução da obra. Desconfie de pagamentos únicos no ato da assinatura da responsabilidade técnica. Esta pode ser a assinatura mais cara da sua vida e de seus familiares. E se esta assinatura for para a reforma de um apartamento de condomínio, temos que estender para a vida dos vizinhos e familiares.

Boa parte das frequentes catástrofes ocorridas em edificações, aconteceram durante a execução de reformas. Em algumas passaram o “canetinha de ouro”. Não sabemos o percentual, acreditamos ser a maioria.

Não corra riscos. Contrate um profissional que cumpra suas obrigações e garanta sua segurança.

LAUDO DE REFORMA - Quando é necessário?

A edição da nova norma técnica determinando a necessidade de laudo técnico para que o síndico libere a execução de reformas em condomínios nas unidades autônomas e em áreas comuns de condomínios, tem gerado dúvidas em relação do tipo de serviço em que é necessário o laudo.

Tentaremos, pelo ponto de vista pessoal e como engenheiro, tecer alguns comentários quanto ao laudo de reforma e sua necessidade.

1 – Quantos laudos são necessários?

Somente um para ser apresentado ao síndico antes do início dos serviços.

Gostaríamos de esclarecer que o autor do projeto, se profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) poderá apresentar o laudo, desde que circunstanciado e antes do início dos serviços. Podendo, o mesmo profissional ser também responsável técnico pela obra. Na conclusão dos serviços, o responsável técnico pelas obras deverá apresentar um relatório de conclusão, onde informe haver atendido os quesitos previstos no laudo preliminar e/ou informar as alterações havidas e declarar que dos serviços não decorrerá nenhum prejuízo ao perfeito funcionamento, estabilidade e segurança dos sistemas construtivos. Os laudos e pareceres devem ter anotação de responsabilidade técnica junto ao conselho de classe. Recomendamos aos condôminos regulamentar os procedimentos a serem adotados para autorização de reforma.

2 – Quando o síndico deve ser comunicado da execução de serviços?

Entendemos que quaisquer serviços onde haverá trânsito de pessoas estranhas ao condomínio com carga e transporte de materiais, devem ser comunicados ao síndico (questão de segurança), quanto à necessidade do laudo fica a critério do síndico e sob sua responsabilidade a decisão, ou de acordo com o regimento interno (se regulamentado).

3 – O síndico pode não aprovar ou aceitar o laudo?

Há necessidade de embasamento técnico. Se o laudo não for convincente, recomendamos solicitar todas as informações adicionais e questionamentos que se fizerem necessários. Se mesmo assim permanecerem dúvidas, o laudo pode ser contestado por outro profissional habilitado. Entendemos que uma negativa na liberação dos serviços deverá ser aprovada em assembleia.

4–Obras iniciadas antes da divulgação da norma devem apresentar laudo? E as já executadas anteriormente (reformas antigas)?

Entendemos que sim. As obras em andamento devem ter um responsável técnico, porém um relatório técnico detalhando os serviços executados e em execução e atestando que, dos serviços em andamento, não decorrerá nenhum prejuízo ao perfeito funcionamento, estabilidade e segurança dos sistemas construtivos da edificação será um documento suficiente. O parecer deve ter anotação de responsabilidade técnica junto ao conselho de classe. Caso não haja um responsável técnico, deverá ser solicitado laudo conforme acima.

Quanto às obras executadas antes da norma, recomendamos o laudo caso haja algum indício de danos ou reflexos decorrentes da reforma.

5 –E as obras em áreas comuns, como proceder?

Entendemos que deva ser elaborado laudo prévio. O laudo prévio deverá ser acompanhado de anteprojeto, memorial descritivo dos serviços e orçamento básico. Com estes dados poderá ser submetida à apreciação em assembleia para aprovação e início dos serviços.

6 – Para quais serviços deve ser exigido laudo?

Em nosso entender, sempre que houver interferências em paredes, revestimentos, redes elétricas e hidrossanitárias, há necessidade de laudo.

7 – Quais serviços devem ter um responsável técnico?

Entendemos que o laudo prévio deve definir a necessidade ou não do acompanhamento de profissional habilitado durante a execução dos serviços. Alertamos que o responsável técnico deve efetivamente acompanhar o desenvolvimento dos serviços, além emitir o documento de responsabilidade técnica junto ao conselho de classe.

8 – Se um condômino quiser fazer uma reforma “igual” à executada em outro apartamento é necessário laudo?

O laudo é de uso exclusivo. A anotação de responsabilidade técnica é para o imóvel descrito no laudo.  As condições mudam, os materiais aplicados mudam e a mão de obra muda. Deve haver um laudo para cada unidade habitacional.

Em obras novas recomendamos sempre o aval da construtora. Algumas reformas podem ser usadas como artifício para cancelamento das garantias de lei.

A Vistoria e Laudo coloca-se à disposição para quaisquer esclarecimentos.