Inspeção predial - A segurança de um condomínio

Necessidade de inspeção predial

O laudo de inspeção predial já é obrigatório em diversas cidades no Brasil. A regulamentação da obrigatoriedade atualmente é municipal, entretanto a Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJ) da Câmara dos Deputados já aprovou o projeto de lei 3370/12, que obriga todos os edifícios a passar por inspeção predial a cada cinco anos. Pelo projeto de lei, para prédios com mais de 20 anos, o intervalo entre as inspeções cai para cada três anos. Falta o PL 3370/12 ser aprovado pelo Senado.

Independente da existência de leis e normas reguladoras, os síndicos e condôminos devem estar cientes que uma breve análise e observação dos problemas e documentos são elementos suficientes para a definição da necessidade da inspeção predial para assegurar a segurança dos usuários e da edificação, bem como para ficar respaldado legalmente quanto as responsabilidades inerentes ao cargo de síndico.

Um breve roteiro pode ser elaborado para definir a necessidade do laudo de inspeção predial, podendo ser decidido em função de:

1. Idade da edificação

• Entre 0 a 5 anos – só há necessidade se houveram deficiências de projeto ou executivas. O laudo de inspeção predial poderá servir como produção antecipada de provas em eventual ação judicial. Normalmente há acordo e solução dos problemas relacionados em laudo.
• Entre 5 e 10 anos – alguns elementos construtivos começam a perder a funcionalidade, sendo interessante uma avaliação geral dos elementos construtivos com as recomendações necessárias aos futuros planos de manutenção.
• Acima de 10 anos – os sistemas construtivos e sistema de manutenção adotado devem ser avaliados em vista da preservação da integridade dos sistemas, com recuperação e aumento da vida útil dos elementos construtivos, mediante plano de ações preventivas e corretivas.

2. Condições de manutenção

A reincidência de serviços deve servir como alerta de doença na edificação, bem como quando as manutenções preventivas começam a serem predominantemente corretivas ou pequenas obras. É o momento de um profissional habilitado avaliar as condições da edificação e elaborar um plano de manutenção, elencando-se as atividades prioritárias.

3. A estrutura apresentar fissuras, trincas, rachaduras e armaduras aparentes

Pode denotar sinais de colapso estrutural. Os procedimentos a serem adotados devem ser definidos através de parecer técnico por profissional habilitado. Nunca esconder o problema nem contratar pessoas desqualificadas para este tipo de serviço.

4. Infiltrações na estrutura de concreto armado com manchas acompanhadas ou não de fissuras em estruturas de concreto armado

O concreto pode estar comprometido e as fissuras caracterizam oxidação das armaduras. Os procedimentos a serem adotados devem ser definidos através de parecer técnico por profissional habilitado. Nunca esconder o problema nem contratar pessoas desqualificadas para este tipo de serviço.

5. Queima excessiva de lâmpadas e equipamentos, queda de disjuntores e aquecimento de interruptores e tomadas.

Sinal de comprometimento da rede elétrica a qual deve ser avaliada por profissional habilitado, indicando procedimentos e interferências a serem efetuadas.

6. Vazamentos em prumadas

Problema incidente em larga escala em edificações com mais de 30 anos, onde toda a tubulação hidráulica é em ferro galvanizado. Essas edificações possuem uma prumada para cada dependência hidráulica. As prumadas tem de ser substituídas e deve ser elaborado laudo de reforma, em vista da necessidade de passagem da nova tubulação pela estrutura de concreto armado.

7. Recalques de pisos

Há recalque em piso devido a erosões ou devido à movimentação da estrutura. Ambos os casos devem ser avaliados por profissional habilitado.

8. Desplacamento de revestimentos

Este é um problema grave, visto o risco de acidentes, devendo ser avaliada a extensão do problema por profissional habilitado.

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