Obras no vizinho

A execução de uma obra sempre causa transtornos no seu entorno, principalmente nos terrenos adjacentes ao da construção. Toda a vizinhança tem de conviver com barulho, tráfego de veículos pesados, escavações ou aterros, carga, descarga de materiais e resíduos da construção, danos no calçamento da rua, poeira permanente, entre outros problemas.

Além de todos estes problemas inerentes à obra, podem ocorrer danos no imóvel vizinho, que podem colocar em risco a estabilidade e segurança da construção, com aparecimento de fissuras e recalques. Os danos podem ocorrer mesmo que sejam tomados todos os cuidados.

A atitude correta seria o responsável técnico pela obra efetuar uma vistoria nos imóveis vizinhos, antes do início da obra e elaborar um relatório das condições das construções lindeiras, de maneira que qualquer problema que prévio seja detectado e sanado durante a obra. Este não é um procedimento usual e, normalmente, quando o vizinho levanta algum problema, há a alegação de tratar-se de problema pré-existente. Nem sempre é fácil determinar a extensão da influência da construção vizinha e a data efetiva que o problema começou a se manifestar. Fica a estória de quem veio antes, o ovo ou a galinha. Quem definirá será a justiça.

Os problemas podem ocorrer, porém os transtornos podem ser minimizados mediante providências preliminares a serem adotadas.

O primeiro passo do vizinho à obra é entrar em contato com o responsável técnico da obra e solicitar uma vistoria no seu imóvel, com elaboração de relatório, embasado com fotografias de todos os pontos que podem sofrer influência da obra (citaremos abaixo alguns itens a fotografar). A solicitação deve ser por escrito e protocolada para ficar documentada. Feito o relatório, o proprietário, mediante o surgimento de uma fissura (por exemplo), comunica por escrito à construtora para verificar e sanar o problema.

Se houver negativa do responsável técnico na solicitação da elaboração do relatório de vistoria, começou o problema mesmo antes do início da obra.

Providências recomendáveis neste caso:

• O proprietário elaborar seu laudo de vistoria (cujo valor legal é duvidoso);
• Contratar um engenheiro para elaboração de laudo de vistoria. Neste caso, é sempre recomendável comunicar a data da vistoria ao responsável técnico da obra para que o mesmo acompanhe os serviços (este laudo tem valor legal para produção antecipada de provas). Cópia do laudo deve ser entregue ao responsável técnico (protocolado).

Não existem normas que regulamentem este tipo de laudo de vistoria de vizinhança. A grande maioria das obras de médio a grande porte provocam danos nos imóveis vizinhos.  Após a construção, na ausência do laudo prévio, em uma ação judicial, a determinação de perícia pode levar anos, ou seja, pelo tempo decorrido fica difícil determinar a data da ocorrência dos problemas e causas efetivas.

Itens mínimos que devem constar no laudo e relatório fotográfico:

• Idade aparente da construção;
• Estado de conservação;
• Fissuras existentes – fotografar, localizar e descrever;
• Esquadrias – verificar o perfeito funcionamento;
• Pintura – descrever condições;
• Infiltrações – fotografar, localizar e descrever;
• Cobertura – fotografar, localizar e descrever;
• Muros – verificar existência de fissuras, fotografar, localizar e descrever;
• Revestimentos – verificar integridade e se não apresentam som oco a percussão;
• Pisos e calçadas – verificar a existência de recalques, fotografar, localizar e descrever;
• Drenagem – verificar perfeito escoamento das águas de chuva.

Para cada caso, podem ser acrescentados outros itens de importância, tais como: árvores de porte próximas a divisa, condições da calçada da rua, calhas e rufos existentes na divisa, cercas elétricas e outros.

Mesmo um engenheiro com experiência tem dificuldade de avaliar as causas de alguns problemas após ocorrerem, daí a importância do laudo prévio. Um muro com uma fissura estabilizada e existente há anos que sofre uma movimentação decorrente da obra vizinha pode ter sua fissura transformada numa trinca, colocando em risco a estabilidade do muro. O engenheiro, mesmo experiente, pode ficar prejudicado ao avaliar a causa, pois os sinais evidentes (limo, poluição, umidade) caracterizam um problema antigo.