Serviços preliminares em uma obra

Entendem-se como serviços preliminares os trabalhos que irão dar condições para que se inicie a obra, nesta etapa inicial devem ser preparados o terreno e o ambiente para o desenvolvimento da obra. Deve-se disponibilizar água, esgoto, energia elétrica, efetuar a limpeza do terreno, o desmatamento, o destocamento, remoção da camada vegetal e efetuar a locação da obra.

A locação da obra é o ponto de partida propriamente dito para todas as construções, transferem-se para o terreno os elementos constantes em projeto. Erros na locação causam graves problemas, patologias e desconforto, às vezes irreparáveis.

O posicionamento da construção no terreno é de suma importância haja vista a necessidade de atender as normas e posturas referentes aos recuos obrigatórios em relação às divisas. Erros de locação podem provocar conflitos com a legislação e inviabilizar a obtenção do certificado de conclusão de obras junto às prefeituras.

Além de a locação posicionar a obra no terreno, ela fornece o esquadro da obra, nivela a obra, posiciona estacas, blocos, sapatas e vigas de baldrame, ou seja, ela posiciona no terreno todos os elementos de importância dos projetos de fundação, estrutural, arquitetônico e outros complementares. Não importa o tamanho da obra. Sempre deve ser executada a locação e qualquer erro refletirá em falhas construtivas ao longo da construção e uso.

Dentre as falhas nos serviços preliminares, destacam-se:

• Limpeza, desmatamento, destocamento – após o corte da mata deve ser efetuado o destocamento, com retirada das raízes, pois ao longo do tempo vão apodrecendo provocando acomodações e recalques do solo, nos pisos e outras patologias.
• Remoção da camada vegetal – a camada superior do solo possui materiais orgânicos e resíduos vegetais que comprometem a capacidade de carga do terreno e não permite compactação uniforme, provocando recalques indesejáveis.
• Obra fora do esquadro – os cantos que deveriam ter um ângulo reto (90º) ficam fora do esquadro, apresentando problemas futuros no assentamento de pisos e colocação dos móveis.
• Obra fora de nível – pisos desnivelados podem provocar desconforto e caimento inadequado para escoamento das águas.
• Terraplenagem – cortes e aterros indevidos por falhas na locação podem provocar ineficiência no sistema de fundações concebido. Por exemplo, no caso de fundação direta (sapata) que deve ser executada em terreno natural, por erro na terraplenagem é executada em aterro, o que ocasionará provável recalque de fundação com comprometimento da estabilidade da obra.
• Estacas – pode ocorrer a falta de locação e execução de uma estaca, haver erros na cota de arrasamento e também de posicionamento da estaca, com risco de comprometer a estabilidade e segurança da obra.
• Nível do piso – erros no nível do piso de acesso pode provocar a necessidade de rampas com declividades acima do recomendado.

Poder-se-ia elencar mais dezenas de erros iniciais que podem afetar a edificação tanto quanto ao uso quanto a durabilidade e estabilidade, portanto, mesmo as pequenas obras devem receber os cuidados necessários no início para que não haja problemas futuros.

LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL

As edificações, mesmo que novas, podem apresentar patologias desde sua concepção, durante a execução e ao longo do uso e do tempo.

A inspeção predial é efetuada para localizar as patologias existentes, apontar problemas que podem se tornar patologias e orientar os proprietários quanto aos procedimentos a serem adotados.

A Inspeção Predial é obrigatória, por força de leis municipais em diversas capitais e cidades do interior no Brasil, feita visualmente e sem quebra-quebra, por engenheiros especializados que apontam o real estado de conservação e segurança do imóvel.

Saber se o imóvel em que vive ou trabalha tem problemas na estrutura, na rede elétrica ou hidráulica, no telhado ou na fundação é questão de segurança e tranquilidade.

A Norma de Inspeção Predial do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo - IBAPE/SP - define como Inspeção Predial:

"A vistoria da edificação para determinar suas condições técnicas, funcionais e de conservação, visando direcionar o plano de manutenção."

Uma das ideias que mais benefícios tem trazido à sociedade é a da prevenção. Em qualquer atividade, é muito mais fácil e, principalmente, mais econômico prevenir e antecipar-se a algum acontecimento indesejável, do que tentar contorná-lo ou corrigi-lo após o mesmo ter ocorrido.

Na área construtiva, principalmente nos edifícios, é inegável o benefício advindo da prevenção, pois é muito mais fácil e econômico consertar, por exemplo, uma pequena infiltração inicial do que fazê-lo após ter sido comprometida a estrutura, a armadura, a pintura ou um sistema elétrico. A realização de Inspeções Prediais periódicas é um modo de prevenção contra a deterioração precoce de um elemento construtivo.

A Inspeção Predial deve ser feita por Engenheiro Civil ou Arquiteto. Mas tenha com seu patrimônio o mesmo cuidado que você tem quando escolhe um Médico ou um Advogado. Procure um Engenheiro Civil ou Arquiteto com amplos conhecimentos técnicos e experiência. É recomendável que a Inspeção Predial seja feita por profissionais que tenham visão sistêmica da edificação; que tenham noções de custos dos serviços de manutenção; que tenham experiência em construção e em manutenção de edifícios; e que encarem a Inspeção Predial como forma técnica de resolver problemas das edificações.

Como não existe regulamentação pela ABNT para a periodicidade da inspeção predial, pode ser usado o seguinte critério de Idade (períodos adotados pela maioria das leis municipais vigentes):

• A cada cinco anos para edificações com até 15 anos;
• A cada três anos para edificações acima de 15 anos até 30 anos;
• A cada dois anos para edificações com mais de 30 anos.

A inspeção predial deve verificar visualmente as condições de todos os sistemas construtivos, obter informações junto aos usuários da edificação quanto a problemas constatados, verificar projetos existentes, plano de manutenção aplicado e procedimentos adotados frente aos problemas.

Devem ser avaliadas na inspeção predial as áreas externas, os sistemas de drenagem, os pavimentos e calçadas, as impermeabilizações e outros.

Para apresentação do laudo de inspeção predial deve ser elaborado relatório fotográfico, relação dos problemas encontrados, possíveis causas, recomendações para as devidas correções, avaliação do sistema de manutenção existente, com elaboração de plano de manutenção, apontar os prazos necessários para inspeções necessárias, tais como para raios, sistema de incêndio, elevadores e outros. Na conclusão devem ser elencadas intervenções por ordem prioritária em relação ao risco e impacto financeiro.

Para saber mais sobre o assunto, visite nossa página:

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Consumo de Água

Todas as residências, seja unifamiliar ou em condomínio, devem receber atenção especial com os vazamentos de água.

Para efeito de dimensionamento de caixa d’água, hidrômetros e tubulações são considerados um consumo per capita variável com o padrão da construção. Ou seja, para construções populares 150 litros por pessoa por dia, para construções de médio padrão 250 litros por pessoa por dia e para construções de alto padrão 300 litros por pessoa por dia.

Com estes elementos, pode-se avaliar se o consumo em sua residência está de acordo com os padrões estabelecidos, ou seja:

• Residência popular – 01 pessoa consome 4.500 litros por mês. Se na residência moram 05 pessoas, o consumo médio mensal deverá ser até 22.500 litros ou 22,5 metros cúbicos.
• Residência de padrão médio – 01 pessoa consome 7.500 litros por mês. Se na residência moram 05 pessoas, o consumo médio mensal deverá ser de até 37.500 litros ou 37,5 metros cúbicos.
• Residência de alto padrão – 01 pessoa consome 10.500 litros por mês. Se na residência moram 05 pessoas, o consumo médio mensal deverá ser de até 52.500 litros por mês ou 52,5 metros cúbicos.

Os valores acima devem ser considerados como teto máximo. Se o consumo médio ultrapassa estes valores, pode haver problemas de uso indevido, vazamentos ou até defeito no hidrômetro.

Procedimentos para verificação do alto consumo d’água:

1. Verificar se não está havendo desperdício ou usos indevidos, tais como lavagem de carros constantes, lavagem diária de calçamentos e outros que possam influenciar no consumo;
2. Verificar se há vazamentos na tubulação enterrada (entre hidrômetro e caixa d’água). Em toda caixa d’água ou cisterna existe uma torneira boia, basta travar a torneira boia e verificar se os ponteiros do hidrômetro continuam em movimento. Sem passagem de água, não há possibilidade de que eles continuem se movimentando. Se continuarem em movimento, há vazamentos neste trecho.
3. Verificar se há vazamentos nos metais e louças sanitárias. Para gotejamento em torneiras a verificação é visual (uma torneira gotejando consome no mínimo 20 litros a mais por dia). Vazamentos em vasos sanitários nem sempre são visíveis, mas podem consumir mais de 150 litros por dia.
4. Verificar se há vazamentos em tubulações embutidas. Procurar ao longo de paredes, lajes e pisos por manchas de umidade. Uma maneira simples de verificar é travar a torneira boia na caixa d’água por algum tempo e não consumir água, verificando o nível da caixa d’água. Se baixar, há vazamentos.
5. Feitas todas estas verificações e não sendo constatado nada, solicitar à empresa concessionária de água que faça aferição no hidrômetro, pois o mesmo pode estar com problemas.

Em condomínios que não possuem medição individual, pode ser feita a avaliação de maneira análoga. Considera-se a população do condomínio e multiplica-se pelo consumo per capita de acordo com o padrão do imóvel, conferindo-se com o volume cobrado pela concessionária.

Vazamentos de água, além do alto custo cobrado pelas concessionárias, podem provocar danos e colocar em risco as edificações. Citaremos abaixo algumas possíveis consequências:

• Erosão – Vazamentos em tubulações enterradas provocam carreamento do solo com consequente erosão, afetando estabilidade de pisos, fundações e outros.
• Estrutura de concreto – Desagregação do concreto e oxidação de ferragem, além de fissuras.
• Argamassa – Desagregação da argamassa e comprometimento da pintura.
• Revestimentos cerâmicos – Desplacamento.
• Paredes e tetos – manchas de umidade, fungos e bolor.

Existem valores tabelados de consumo per capita para escritórios, hospitais, indústrias, escolas, etc. Desta maneira, pode ser verificado se o valor mensal consumido está dentro dos padrões ou se há vazamentos.

Para maiores informações, nos consulte, teremos prazer em atendê-los.

Manutenção predial - Laudo

Atenção, alguns serviços de manutenção corretiva necessitam de laudo prévio, plano de trabalho e acompanhamento de engenheiro. O síndico tem que observar que serviços nas áreas comuns também devem ser avaliados por engenheiros.

Algumas vezes, o descaso na manutenção preventiva, o tempo e os danos devido a agentes externos nos sistemas construtivos transformam a manutenção em pequenas obras e com altos riscos técnicos, devendo ser planejada a recuperação e aplicados materiais específicos com mão de obra especializada.

Citamos alguns exemplos de manutenção corretiva que devem ter avaliação técnica preliminar com plano de trabalho:

• Reparos para eliminar infiltrações em vigas, pisos, pilares e lajes;
• Reparos em impermeabilizações com troca de manta;
• Reparos em tubulações hidrossanitárias de prumadas com troca de peças;
• Recuperação de concreto de pilares e vigas, principalmente se houver ferragem aparente e oxidada;
• Recuperação da estrutura da cobertura com execução de troca de elementos e/ou reforços;
• Reparos de revestimento de fachadas;
• Tratamento de qualquer tipo de fissura na estrutura;
• Troca de fios e cabos elétricos, disjuntores e outras interferências na rede elétrica;
• Toda manutenção de elevadores, rede de gás, transformadores, geradores e outros.

Uma efetiva manutenção preventiva minimiza a necessidade de ações corretivas e a busca por profissionais habilitados. A seguir, fornecemos algumas dicas de ações para serem tomadas que podem diminuir a necessidade de manutenção corretiva:

• Relacionar os sistemas construtivos – estrutural, elétrico, hidrossanitário, cobertura e outros;
• Elaborar plano de vistoria periódica nos componentes de cada um destes elementos;
• Corrigir os problemas logo no início;
• Repassar a todos os moradores os pontos que devem ser verificados (serão mais vistoriadores e responsáveis);
• Tomar cuidados especiais em relação a infiltrações e fissuras, são problemas que podem se tornar graves e colocar em risco a estabilidade da construção;
• Efetuar plano de limpeza periódica em calhas, condutores, redes de escoamento de águas pluviais.

Tomados estes cuidados, as ações podem ser iniciadas antes do agravamento dos problemas.

Entretanto, caso já hajam sinais evidentes de comprometimento de algum sistema construtivo, a melhor solução e mais econômica é a busca de profissionais de engenharia para recomendar a solução técnica aplicável para cada caso. Serviços executados por pessoas não habilitadas podem provocar maiores danos ao sistema construtivo, colocar em risco a estabilidade e segurança da edificação e gerar altos custos devido à necessidade de refazimento dos serviços.

A Vistoria & Laudo pode ajudá-los em todas as decisões técnicas necessárias. Fazemos orçamento sem compromisso.