Piscinas

É comum, em reuniões de condomínio, discutir-se o plano de melhorias e investimentos, onde a ideia de instalação de uma piscina é cogitada. Muitas vezes, após aprovação em assembleia, escolhe-se o local e é contratada uma empresa para efetuar a instalação ou construção da piscina. Simples, porém atitude de alto risco em relação à segurança e estabilidade da construção.

A instalação de uma piscina é uma obra e, para tanto, se faz necessária a elaboração de estudo prévio, avaliando e orientando as condições técnicas a serem atendidas. Muitas vezes, se faz necessária a execução de projetos complementares. Para instalação de piscina em lajes existentes, deve ser efetuada uma avaliação da capacidade de suporte de carga da laje e, provavelmente, elaborar projeto e executar um reforço estrutural, sem o que haverá risco de colapso da estrutura. Uma piscina com um metro de lâmina de água (profundidade) provoca uma carga de 1.000kg por metro quadrado (só devido a água), o que ultrapassa em várias vezes as cargas previstas em edificações residenciais. Além dos cuidados referentes à estrutura, deve-se atentar que as piscinas devem ter um circuito elétrico exclusivo, bem como ponto de escoamento de esgoto para limpeza e retro lavagem e ponto de água.

As piscinas podem ser de concreto, de fibra de vidro e de vinil. Todas são eficientes, sendo que cada tipo tem um tempo limitado de vida.

As piscinas de concreto são as mais duráveis, desde que bem executadas. Sempre é necessário o projeto estrutural, o concreto deve ser bem dosado e aplicado de maneira que mantenha a máxima estanqueidade, a armadura bem dimensionada para que não hajam fissuras, a passagem de tubulações bem posicionada antes da concretagem, o sistema de impermeabilização é de suma importância, bem como a aplicação dos revestimentos. Se não houver pessoal plenamente capacitado para construir a piscina de concreto, é bem melhor optar por outro sistema, pois vazamentos em piscinas de concreto são problemas de difícil solução, além do alto custo.

Mesmo as piscinas “prontas” (fibra e vinil) vendidas no mercado devem ser instaladas mediante a responsabilidade técnica de um engenheiro face à carga elevada que uma piscina representa, mesmo em contato com o solo.

As piscinas podem ser enterradas, semienterradas ou elevadas, estas últimas, normalmente, complementadas por deck’s de madeira.

O equipamento básico das piscinas são as bombas e os filtros, já os sistemas de tratamento de água são vários, sendo mais usado o tratamento por lançamento de cloro na água e controle do ph. Existem sistemas mais complexos como ionizadores, ozonizadores, ultravioleta, salinizadores e outros, os quais tem alto custo inicial, porém baixo custo de manutenção e tem ótimos resultados.

Já para o aquecimento, podem ser usados energia solar, eletricidade, caldeiras e outros.

Adegas Residenciais

Para quem gosta de um bom vinho, ter uma adega para guardar e preservar o estoque é muito importante, entretanto é necessário saber algumas variáveis que influem na conservação e qualidade do vinho.

O primeiro ponto é a temperatura do ambiente que deve estar na faixa ideal. Cada tipo de vinho deve ser conservado em uma faixa de temperatura, sendo que a maioria das recomendações encontradas fornece:

• Vinho Espumante 4ºC a 10ºC
• Vinho Branco 6ºC a 12ºC
• Vinho Tinto Leve 12ºC a 15ºC
• Vinho Tinto Encorpado 16ºC a 18ºC

A umidade ambiente também influi na conservação e armazenagem do vinho, onde é recomendada umidade moderada entre 50% a 70%.

Na construção de uma adega residencial, deve-se levar em consideração o arejamento do recinto (que deve ser moderado) e a luminosidade mínima para não afetar a qualidade do vinho.

O mobiliário para armazenamento das garrafas também é importante, de modo que os envases devem ficar dispostos deitados ou com a rolha para baixo. O local de armazenamento não deve sofrer vibrações.

O tempo de permanência também é de suma importância, os vinhos, de acordo com o tipo, podem ficar armazenados desde dois anos até cinquenta ou mais anos.

Para os apreciadores e colecionadores de vinho, todas as variáveis acima devem ser atendidas, havendo áreas com a refrigeração variada.

Para o apreciador que mantém um pequeno estoque para seu uso pessoal, onde o tempo de armazenagem é limitado, independente do tipo de vinho, algumas variáveis podem ser deficientes sem alterar a qualidade do vinho.

Antes de definir o tipo de adega, a pessoa deve definir o objetivo que se propõe a adega, tipos de vinho a armazenar, tempo de armazenagem, quantidade de garrafas a estocar e espaço a implantar. A escolha errada, que não atenda aos objetivos propostos, irá ocupar espaço e gerará gastos desnecessários.

São muitas as opções para uma adega. A adega pode ser incorporada à arquitetura do ambiente, ser semienterrada, incorporadas ao bar, ser do tipo industrializada que é vendida no mercado. Sendo esta última a mais recomendada para os apreciadores de um vinho específico.

Os comentários acima sobre adega são sob o ângulo técnico de um engenheiro, sem pretensão de opinar sobre vinhos.

Construções Ecológicas

Os recursos do planeta começam a escassear, o clima está sofrendo mudanças. Ações a favor da sustentabilidade e ecologia são necessárias para preservação do planeta. Dentre as mais diversas formas de preservação está se destacando a construção ecológica, seja pelos materiais aplicados, seja pelos sistemas construtivos e seja pelo desempenho dos sistemas construtivos.

A construção ecológica começa nos projetos, onde devem ser minimizados o desmatamento, o movimento de terra, a impermeabilização do solo; devem ser preservados os fundos de vales e nascentes; devem ser priorizadas a iluminação natural, a ventilação e insolação; devem ser especificados os materiais com foco ambiental e devem ser planejados os serviços de forma racional, onde os desperdícios normais em obras e sobras sejam minimizados, programando-se aproveitar as perdas ou quebras como materiais alternativos. 

São os projetos complementares quem dão grande contribuição à preservação ambiental, com projetos de aproveitamento da água de chuva, de tratamentos de água e esgoto, aproveitamento da energia solar para aquecimento de água e geração de energia, aproveitamento dos ventos para exaustão eólica e geração de energia.

Alguns fabricantes e fornecedores, com a preocupação de diminuir a agressão ao meio ambiente, trabalham com materiais provenientes de reaproveitamento, reciclagem e reflorestamento com excelente desempenho, como:

• Argamassas ecológicas;
• Uso de madeira de reflorestamento;
• Telhas ecológicas ou de materiais reciclados;
• Tijolos ecológicos;
• Blocos cerâmicos e blocos de concreto reciclado;
• Agregados para concreto proveniente da reciclagem;
• Colas de base d’água;
• Pisos ecológicos;
• Resinas ecológicas e à base de água;
• Tintas atóxicas.

Atendidos os quesitos acima, podendo ser acrescentados outros não citados, têm-se uma construção ecológica. A educação e predisposição ecológica dos usuários é o fator preponderante para avaliar-se o atendimento da premissa de construção ecológica, pois não adianta a construção ser ambientalmente correta e os usuários não possuírem educação ambiental e praticarem desperdícios de água, energia e provocarem algum tipo de poluição.

Construções existentes podem ir sendo adaptadas para se tornarem ecologicamente corretas, mediante aproveitamento de energia solar, aproveitamento da água de chuva, tratamento de água e esgoto, controle do consumo e desperdício, uso de materiais ecológicos em reformas e manutenções.

Vamos cuidar do nosso planeta!

Problemas de impermeabilização

A impermeabilização busca impedir a passagem de um fluido através de um material permeável. Na construção civil, o fluido é a água e os materiais permeáveis são o concreto, as alvenarias, os revestimentos, as fachadas e os pisos.

Além da precipitação e ação da gravidade, a água também afeta as construções pela percolação (lençol freático) e pela capilaridade (elevação da umidade na base das paredes em até 30 cm).

São impermeabilizadas vigas, pilares, lajes, pisos, paredes, revestimentos e coberturas.

Para proteção da precipitação (chuvas), existem diversos sistemas de impermeabilização, sendo a cobertura o principal. O sistema de cobertura é composto de vários materiais com a função de impermeabilizar, como telhas, calhas, rufos, contra rufos e condutores.

Já pela percolação da água no solo em pisos executados sobre terrenos naturais, há a necessidade de se executar, durante a construção, um sistema de drenagem e impermeabilização de pisos para evitar a umidade e infiltrações, principalmente em épocas de chuva.

A ascensão da água pela capilaridade atinge base de paredes em contato com a fundação e vergas das janelas. A falta de impermeabilização das vigas de baldrame e de execução drenagem subsuperficial que provocam a umidade devido a capilaridade em paredes.

A ação da água nas construções é a maior causa de patologias e fator de risco quanto à estabilidade e segurança dos edifícios.

Cada problema deve ser avaliado devidamente antes de qualquer intervenção, pois, além do dispêndio financeiro, os problemas podem ser escondidos e agravados.

Seguem alguns comentários:

• A maneira efetiva de resolver o problema da capilaridade na base de paredes seria a remoção dos pisos, execução de drenagem subsuperficial, impermeabilização dos baldrames e refazer os elementos demolidos. Solução cara e difícil. Existem produtos cristalizantes de vários fabricantes que minimizam em muito o problema desde que aplicados corretamente.
• Já o efeito da capilaridade em janelas muitas vezes é resolvido com o refazimento da impermeabilização entre esquadrias e revestimento, que é normalmente efetuada com silicone.
• A falta de drenagem subsuperficial em construções executadas sobre terreno natural (locais de corte), principalmente em épocas de chuva, ocasião em que o lençol freático sobe e tende a aflorar sob os pisos, o que provoca uma subpressão altamente nociva, com movimentações no piso, fissuras e infiltrações. A solução definitiva seria a remoção dos pisos e execução de drenagem subsuperficial eficiente. Solução altamente onerosa e que causa transtornos. Alguns casos podem ser resolvidos quase totalmente com menores custos e transtornos, dependendo de avaliação detalhada do problema.
• Todos os prédios com subsolo possuem, sob os pisos, um sistema de drenagem, onde as águas são conduzidas a uma caixa dotada de bombas submersas com boias de máximo e mínimo. Estes sistemas de drenagem funcionam e tem grande durabilidade. Prédios antigos podem, de repente, apresentar o problema do aparecimento de água nos pisos de subsolo, como primeira providência deve ser verificada a existência da caixa de bombeamento e verificar as boias, bombas e sistema elétrico. Neste caso um encanador ou eletricista resolvem o problema.
• O rejunte em revestimentos cerâmicos, além do efeito estético e de acabamento, é para impermeabilizar. Infiltrações podem ser decorrentes de falhas no rejunte. Os retoques ou refazimento do rejunte podem ser efetuados por pedreiro.
• Todo tipo de dreno tem uma vida útil, ou seja, a contínua passagem de água vai carreando materiais finos que vão se acumulando e obstruindo o caminho, até o ponto que a obstrução começa a impermeabilizar o dreno. Aparecimento de infiltrações mais frequente em muros de arrimo. A solução deve ser avaliada por profissional habilitado.

Trate bem a água, senão ela maltrata a construção!

Acessibilidade em Edifícios

Toda deficiência construtiva referente à acessibilidade deve ser avaliada e dentro do possível sanada. Alguns problemas são de fácil solução, outros já são mais complicados e onerosos.

Existem normas para dotar as edificações de forma a atender as pessoas com deficiências, entretanto, além das edificações mais antigas não atenderem às normas, existe descumprimento das mesmas em algumas edificações modernas.

Geralmente, nas edificações com deficiências na acessibilidade, não são tomadas providências devido ao alto custo para dotá-las das condições estabelecidas em normas. Para desníveis, no caso de acesso de cadeirantes, as normas determinam declividade e extensões máximas para rampas, largura mínima e outros elementos que nem sempre são possíveis implantar na edificação existente em face de falta de espaço ou de condições técnicas ou devido ao custo de implantação das reformas necessárias. As rampas podem ser substituídas por elevador que pode viabilizar tecnicamente, entretanto nem sempre viabiliza economicamente.

Apesar das normas não darem abertura para soluções parciais, em que se diminui parte das barreiras existentes, este tipo de intervenção pode melhorar em muito a acessibilidade em locais deficientes. Podemos citar algumas soluções que podem ser adotadas:

Instalações sanitárias:

Um banheiro comum, geralmente, dificulta ou inviabiliza o seu uso por portadores de deficiência. Algumas adaptações, mesmo que não atendam integralmente às normas, podem deixar em condições de uso.

• Abertura de portas para fora
• Execução de sóculo na base do vaso sanitário para ficar na altura ideal
• Colocação de barras de apoio de vaso, lavatório e porta
• Colocação de lavatório sem coluna
• Posicionamento do espelho
• Colocação de torneiras condizentes
• Posicionar na altura correta sabão, porta papel, porta toalhas e interruptores e tomadas

Executadas as modificações acima, mesmo que não haja atendimento a todos os parâmetros preconizados em normas (como área de giro, largura de portas e outros), estas instalações passam a ser viável para uso de portadores de deficiências.

Escadas

Cada degrau de uma escada é um obstáculo para alguns tipos de deficiência física, portanto, se não há condições técnicas de execução de eliminação total dos degraus, pode ser diminuído consideravelmente o número ou o tipo de obstáculos.

• Em alguns casos, um pequeno aumento da declividade das rampas dentro dos parâmetros da razoabilidade, não fica ideal, mas fica funcional.
• Colocação de elevador ou plataforma é uma solução viável, mesmo conjugado com rampas.
• Rampas parciais, ou seja, execução de rampa com eliminação parcial da escada, pois, se em uma escada de quinze degraus a rampa parcial eliminar dez, há uma grande diminuição no número de obstáculos.

Cada caso deve ser avaliado dentro das condições físicas e arquitetônicas existentes. Um laudo técnico é de suma importância para avaliar técnica e economicamente a solução a ser adotada, além de detalhar os procedimentos, bem como justificar onde e a razão do não atendimento parcial das normas.

Condomínios – O regimento interno e as reformas

O regimento interno faz parte integrante da convenção de condomínios e tem por objetivo definir o conjunto de normas para regulamentar a conduta de condôminos, usuários, funcionários, visitantes e prestadores de serviços contratados pelo condomínio e condôminos. Deve também estabelecer condições de uso das áreas comuns, equipamentos e outros.

O regimento interno disciplina a administração do condomínio, tanto no auxílio ao síndico como referente ao comportamento e conduta dos usuários.

A importância de disciplinar os procedimentos a serem adotados na execução de obras e serviços, por meio de normas incluídas no regimento interno, é fundamental ao desempenho de síndicos e administradores, garantindo, desta forma, os meios para fiscalizar e fazer cumprir todos os quesitos necessários para manutenção da segurança e estabilidade da edificação.

As normas e procedimentos referentes às obras são características e específicas para cada edificação, pois dependem do porte e da infraestrutura existente.

Para condomínios com mais de um bloco e/ou grande quantidade de unidades habitacionais é recomendável a criação de uma comissão de obras a ser eleita em assembleia, definindo atribuições e procedimentos a serem adotados por cada membros. A comissão de obras serve de apoio à tomada das decisões do síndico.

Todas as premissas da norma de reforma NBR 12.680 da ABNT, devem ser contempladas no regimento interno, como:

• Disciplinar o horário de trabalho, entrada de material e pessoal na obra, etc.
• Exigir proposta prévia de trabalho de terceiros e efetuar análise técnica (se necessário) para todo tipo de obra e devolver ao solicitante resposta se aprovado, reprovado ou aprovado com ressalvas.
• Autorizar a entrada de material e mão de obra somente depois de aprovada a execução dos serviços.
• Prever a comunicação a todos os condôminos da execução dos serviços, tanto no início quanto no término.
• Disciplinar os procedimentos de acompanhamento a serem adotados, cumprir todos os quesitos de segurança e tomar as devidas providências prévias para que não aconteça nenhum risco iminente para a edificação e usuários.
• Determinar que terminada a obra, recebê-la de acordo com a legislação, assinar um termo de encerramento da obra e, mais importante, cancelar todas as autorizações tanto de entrada de materiais como de mão de obra.
• Regulamentar que toda a documentação da obra deverá ser arquivada e integrar o manual do uso, operação e manutenção da obra, para que, quando necessário, tenha-se elementos que ajude nas informações dos trabalhos que já foram realizados (neste caso, a importância se deve às alterações que possam ocorrer em instalações elétricas, hidráulicas, gás etc). Este registro deve ter, no mínimo, a data da reforma da obra, prazo de garantia do trabalho e o plano de reforma elaborado por um responsável técnico habilitado, que se responsabilizará pela execução dos trabalhos.
• Regulamentar de consulta quanto à necessidade de laudo de reforma conforme preconiza a NBR 12.680 da ABNT.
• Estipular as penas cabíveis ao não atendimento do regimento no tocante a obras e serviços.

Um regimento interno bem elaborado é uma ferramenta de apoio ao desenvolvimento dos trabalhos do síndico.

Inspeção predial - A segurança de um condomínio

Necessidade de inspeção predial

O laudo de inspeção predial já é obrigatório em diversas cidades no Brasil. A regulamentação da obrigatoriedade atualmente é municipal, entretanto a Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJ) da Câmara dos Deputados já aprovou o projeto de lei 3370/12, que obriga todos os edifícios a passar por inspeção predial a cada cinco anos. Pelo projeto de lei, para prédios com mais de 20 anos, o intervalo entre as inspeções cai para cada três anos. Falta o PL 3370/12 ser aprovado pelo Senado.

Independente da existência de leis e normas reguladoras, os síndicos e condôminos devem estar cientes que uma breve análise e observação dos problemas e documentos são elementos suficientes para a definição da necessidade da inspeção predial para assegurar a segurança dos usuários e da edificação, bem como para ficar respaldado legalmente quanto as responsabilidades inerentes ao cargo de síndico.

Um breve roteiro pode ser elaborado para definir a necessidade do laudo de inspeção predial, podendo ser decidido em função de:

1. Idade da edificação

• Entre 0 a 5 anos – só há necessidade se houveram deficiências de projeto ou executivas. O laudo de inspeção predial poderá servir como produção antecipada de provas em eventual ação judicial. Normalmente há acordo e solução dos problemas relacionados em laudo.
• Entre 5 e 10 anos – alguns elementos construtivos começam a perder a funcionalidade, sendo interessante uma avaliação geral dos elementos construtivos com as recomendações necessárias aos futuros planos de manutenção.
• Acima de 10 anos – os sistemas construtivos e sistema de manutenção adotado devem ser avaliados em vista da preservação da integridade dos sistemas, com recuperação e aumento da vida útil dos elementos construtivos, mediante plano de ações preventivas e corretivas.

2. Condições de manutenção

A reincidência de serviços deve servir como alerta de doença na edificação, bem como quando as manutenções preventivas começam a serem predominantemente corretivas ou pequenas obras. É o momento de um profissional habilitado avaliar as condições da edificação e elaborar um plano de manutenção, elencando-se as atividades prioritárias.

3. A estrutura apresentar fissuras, trincas, rachaduras e armaduras aparentes

Pode denotar sinais de colapso estrutural. Os procedimentos a serem adotados devem ser definidos através de parecer técnico por profissional habilitado. Nunca esconder o problema nem contratar pessoas desqualificadas para este tipo de serviço.

4. Infiltrações na estrutura de concreto armado com manchas acompanhadas ou não de fissuras em estruturas de concreto armado

O concreto pode estar comprometido e as fissuras caracterizam oxidação das armaduras. Os procedimentos a serem adotados devem ser definidos através de parecer técnico por profissional habilitado. Nunca esconder o problema nem contratar pessoas desqualificadas para este tipo de serviço.

5. Queima excessiva de lâmpadas e equipamentos, queda de disjuntores e aquecimento de interruptores e tomadas.

Sinal de comprometimento da rede elétrica a qual deve ser avaliada por profissional habilitado, indicando procedimentos e interferências a serem efetuadas.

6. Vazamentos em prumadas

Problema incidente em larga escala em edificações com mais de 30 anos, onde toda a tubulação hidráulica é em ferro galvanizado. Essas edificações possuem uma prumada para cada dependência hidráulica. As prumadas tem de ser substituídas e deve ser elaborado laudo de reforma, em vista da necessidade de passagem da nova tubulação pela estrutura de concreto armado.

7. Recalques de pisos

Há recalque em piso devido a erosões ou devido à movimentação da estrutura. Ambos os casos devem ser avaliados por profissional habilitado.

8. Desplacamento de revestimentos

Este é um problema grave, visto o risco de acidentes, devendo ser avaliada a extensão do problema por profissional habilitado.

Consulte-nos para esclarecimentos e solicitação de orçamentos. Será um prazer atendê-lo!