Projeto e execução de reforma em condomínios

Ao decidir por reformar o imóvel, deve-se estar ciente que:

Há necessidade de submeter ao síndico plano de obras, acesso de pessoal e de material, o qual poderá solicitar um laudo de reforma.

• Dependendo do tipo de serviço há necessidade de projeto.
• Dependendo do tipo de serviço há necessidade de laudo de reforma.
• Dependendo do tipo de serviço há necessidade de acompanhamento técnico.

Nem sempre é necessário um projeto para execução da reforma, porém, o projeto por si, não pode ser fator para liberação dos serviços, em algumas reformas há a necessidade do laudo técnico de reforma (mesmo sem projeto) e muitas vezes acompanhamento de profissional habilitado durante o desenvolvimento dos serviços.

O síndico frente a serviços terceirizados e as reformas

Entendemos que o condomínio deve regulamentar em assembleia e no regimento interno os procedimentos a serem adotados pelos condôminos para serviços a serem executados nas unidades autônomas e áreas comuns do edifício.

Todo serviço terceirizados deve ser comunicado ao síndico através de formulário preenchido, informando os serviços que serão executados, as datas previstas de trabalho, nome do pessoal envolvido e respectivos RG’s. Este documento deverá ficar na portaria para que seja liberado o acesso de pessoal e material.

Quando tratar-se de serviços envolvendo obras, deverá, o condômino, apresentar laudo de reforma, detalhando as intervenções e plano de trabalho para a liberação das obras. Em obras nas áreas comuns também é necessário o laudo de reforma.

Todos os condôminos devem ser comunicados que haverá reforma.

Quando é necessário projeto:

• Sempre que houver remoção ou execução parcial de paredes
• Sempre que houver alteração significativa na rede elétrica
• Sempre que houver alteração significativa na rede hidrossanitária

Quando é necessário laudo de reforma:

• Remoção ou acréscimo de paredes
• Remoção de revestimentos
• Impermeabilizações
• Instalação de ar-condicionado, exaustores, ventilação
• Esquadrias e fechamento de varandas
• Alterações na rede hidrossanitárias
• Alterações na rede elétrica e rede de gás
• Sempre que houver sobrecarga
• Sempre que houver uso de equipamentos de impacto (rompedores)
• Instalações de equipamentos especiais
• Trabalhos em fachada

O que deve contemplar o laudo:

• Avaliação dos serviços propostos
• Implicação da reforma em relação aos sistemas construtivos
• Recomendações técnicas
• Plano de trabalho
• Logística de pessoal e material
• Implicações no uso da edificação
• Conclusão

Quem deve acompanhar os serviços:

O laudo deve determinar a necessidade de responsável técnico.

O síndico ou representante do conselho de obras do condomínio deve verificar se as recomendações do laudo são cumpridas. Caso note qualquer risco iminente, deve tomar as medidas cabíveis.

Documentação técnica a ser entregue ao condomínio:

O condomínio deve arquivar a documentação abaixo:

1. Laudo com anotação de responsabilidade técnica
2. Projeto com anotação de responsabilidade técnica (se houver)
3. Especificação dos serviços
4. Anotação de responsabilidade técnica de execução
5. Termo de conclusão dos serviços, elaborado pelo responsável técnico da obra, informando o atendimento das diretrizes do laudo e outras considerações. Deve ficar claro as implicações no uso, operação e manutenção da edificação decorrentes da obra.

Reforma em obras novas:

Em obras novas, dentro do prazo de cinco anos da entrega do imóvel, é recomendável comunicar à construtora quais os serviços que serão executados, estipulando-se prazo para pronunciamento antes do início dos serviços.