Cartilha de reforma em condomínio

A reforma de um imóvel sempre gera problemas, custos inesperados, serviços adicionais e mais uma grande variedade de adversidades que tiram o sono dos proprietários e esvaziam seus bolsos.

Cuidados preliminares podem minimizar os problemas, diminuir os custos, evitar a necessidade de contratar serviços adicionais, enfim melhorar o sono do proprietário.

1 – Definir “o que quero fazer”

Toda reforma deve ser pensada e repensada antes do início. A perfeita definição de “o que quero fazer” evitam futuras modificações no decorrer das obras com aumento de custos e prazos.

Sempre existe a diferença entre o que quero fazer e o que pode ser feito.

O que quero fazer depende das necessidades e expectativas pessoais.

O que pode ser feito depende das condições do imóvel, das características técnicas, das intervenções nos sistemas construtivos e da disponibilidade de recursos. Logicamente que toda decisão depende do tamanho e complexidade dos serviços. Muitas vezes a presença de engenheiro nessa etapa pode ser determinante ao sucesso do empreendimento, principalmente no que tange à segurança e estabilidade da construção, viabilidade técnica, viabilidade econômica (obra dentro do bolso e dos prazos). O engenheiro pode ser contratado na modalidade hora técnica, ocasião em que esclarece suas dúvidas e pode emitir um relatório da visita técnica, com as devidas orientações e conclusões técnicas obtidas ao longo da visita.

Definido “o que quero fazer” deve-se planejar “como fazer”.

2 – Planejamento do “como fazer”

Já definido que será executada a reforma devem-se seguir algumas etapas:

2.1 – Há necessidade de projeto?

O projeto, além de dar as diretrizes de obra e especificar serviços e materiais, serve como documento para futuras intervenções e verificação futura das modificações já efetuadas.
Sempre que houver remoção e/ou construção de paredes, alterações da rede elétrica e hidrossanitária, alterações estruturais, modificações na estrutura da cobertura, aumentos significativos de carga, instalação de equipamentos especiais e outros, são necessários projetos.
Deve ser parte integrante do projeto: memorial descritivo, especificações de materiais e serviços, plano de trabalho, memorial das interferências nos sistemas construtivos (estrutural, elétrico e hidrossanitário).

Para maiores detalhes, leia em nosso blog “Projeto e execução de reforma em condomínios”

2.2 – Há necessidade de laudo de reforma?

Em todos os serviços que ofereçam riscos aos trabalhadores e/ou moradores, que interfiram nos sistemas construtivos, que provoquem sobrecarga na estrutura ou nas redes elétrica e hidrossanitária, modifiquem qualquer sistema construtivo, haja grande fluxo de material e de mão de obra e outros, há necessidade, obrigatoriamente, do laudo de reforma.

Para maiores detalhes leia em nosso blog “Laudo de reforma – elementos de um laudo” e “LAUDO DE REFORMA - Quando é necessário?”

2.3 – Há necessidade de responsável técnico acompanhando a obra?

A norma de reforma determina a necessidade de acompanhamento com anotação de responsabilidade técnica para os serviços de importância, inclusive há em anexo uma planilha elucidativa, com diversos serviços em que é necessário o desenvolvimento dos serviços por um profissional habilitado.

Sempre que houver sobrecarga, remoção de paredes, mudanças nas cargas elétricas, mudanças na rede hidrossanitária, instalação de equipamentos e outros deve haver o acompanhamento de responsável técnico e anotação de responsabilidade técnica.

 

2.4–Há necessidade de plano de obra?

O plano de obra em condomínios é necessário até para serviços simples que dispensam projeto e acompanhamento por responsável técnico.

O plano de obra, além dos elementos técnicos, deve prever: prazo, pessoal que terá acesso ao condomínio, carga, descarga e estocagem de materiais, plano de descarte de resíduos e descrever todas as interferências (se houverem) nos sistemas construtivos.

2.5 – Como escolher os materiais e a mão de obra?

Para que se obtenha o resultado pretendido deve ser lembrado o ditado popular que diz: “não adianta dar o melhor tecido para o pior alfaiate, como também não adianta dar o pior tecido para o melhor alfaiate”, não te terá o resultado pretendido. Isto deixa claro que tanto a escolha do material quanto da mão de obra devem ter suas qualidades perfeitamente definidas no planejamento da obra.

Em referência aos materiais a serem aplicados, deve ser verificado se os mesmos são apropriados para o uso, além de que a escolha de materiais com nome e reputação no mercado já é um ponto positivo. Entretanto, alguns fabricantes têm, em suas linhas, produtos populares (com baixo custo e com durabilidade e resistências inferiores) até produtos de alto padrão.

Em referência à mão de obra, ver se existem referências onde possa buscar informações quanto à confiabilidade, prazos e qualidade dos serviços.

3 – Devo comunicar ao síndico e obter liberação para execução das obras?

Conforme determina a norma NBR 16.280 da ABNT, todas as obras e serviços terceirizados devem ser comunicados e autorizados pelo síndico, o qual pode exigir um laudo de reforma e deve aprovar o plano de entrada e saída de materiais e pessoal, bem como comunicar aos demais condôminos as datas previstas de início e término dos serviços.

Para maiores detalhes veja em nosso blog “Qual a responsabilidade do síndico quanto à segurança no condomínio?” e “Recai sobre o síndico a responsabilidade civil e criminal”

4 – Quem deve acompanhar as obras?

4.1 – Proprietário e companhia do engenheiro responsável pela obra (se for o caso)

O proprietário deve acompanhar os serviços, observando:

• Fiel cumprimento aos projetos (se houverem);

• Fiel cumprimento ao plano de obras (se houver);

• Não permitir sobrecarga em lajes (depósito de materiais concentrados);

• Não permitir quebra, furos ou desbastes em vigas e pilares, a menos que esteja previsto no laudo de reforma e detalhados os procedimentos a serem adotados;

• Não permitir uso de equipamentos (tipo rompedor) não previstos no laudo de reforma;

• Controlar se os materiais aplicados estão de acordo com o planejado;

• Exigir cumprimento dos prazos previstos.

 4.2 – Síndico em companhia do engenheiro responsável pela obra (se for o caso)

O síndico deve ter livre acesso às obras e ficar atento a:

• Fiel cumprimento aos projetos (se houverem);

• Fiel cumprimento ao plano de obras (se houver);

• Não permitir sobrecarga em lajes (depósito de materiais concentrados);

• Não permitir quebra, furos ou desbastes em vigas e pilares, a menos que esteja previsto no laudo de reforma e detalhados os procedimentos a serem adotados;

• Não permitir uso de equipamentos (tipo rompedor) não previstos no laudo de reforma;

• Controlar se os materiais aplicados estão de acordo com o planejado;

• Exigir cumprimento dos prazos previstos;

• Determinar controle de acesso e saída do pessoal de obra;

• Determinar controle no recebimento, estocagem de materiais e descarte dos resíduos;

 

4.3 – Comissão de obras em companhia do engenheiro responsável pela obra (se for o caso)

O condomínio pode nomear uma comissão de obras que desempenhará as funções do síndico.

5 – Conclusão das obras

5.1 – Proprietário

• Comunicar ao síndico;

• Apresentar termo de encerramento de obra, onde informe quaisquer alterações que porventura interfiram no manual de uso, operação e manutenção da edificação;

• Entregar ao síndico cópia de todos os projetos, anotações de responsabilidade técnica, memorias descritivos e termos de garantia, usados no desenvolver das obras.

5.2 – Síndico

• Cancelar todas as autorizações de acesso de pessoal e materiais;

• Juntar toda documentação recebida aos arquivos com os projetos da edificação;

• Comunicar aos condôminos o encerramento das obras e autorizações de acesso.

Para maiores detalhes leia em nosso blog “Projeto e execução de reforma em condomínios”