Pequenos erros, grandes problemas

Na construção, reforma e ampliação de edificações, deve-se ficar atento para pequenos erros que podem causar grandes problemas. Uma construção é executada para uso de longo prazo, portanto, a mão de obra e materiais aplicados devem ter durabilidades condizentes com o tempo de uso.

A grande variedade de erros que são cometidos no decorrer das obras provoca transtornos contínuos, gastos elevados e, muitas vezes, colocam em risco a estabilidade da construção.

No sentido de alertar quem pretende reformar ou construir, enunciaremos alguns erros comuns, prováveis consequências e solução:

Erro	Consequência	Solução
Assentamento de revestimento cerâmico externo com argamassa colante interna	Desplacamento das peças cerâmicas	Remoção e reassentamento com material correto (alto custo)
Falta de tubo de ventilação de esgoto	Diminuição da vazão do esgoto	Instalar tubos de ventilação (alto custo)
Falta de dreno subsuperficial no terreno	Umidade nas paredes em contato com o solo por capilaridade	Execução de drenos (alto custo)
Falta de vergas e contravergas nas esquadrias	Fissuras nos cantos de portas e janelas	Estucagem dos revestimentos interno e externo e pintura (médio custo)
Pequeno recobrimento nas armaduras da estrutura de concreto	Fissuras e trincas no concreto e corrosão de armaduras	Dependente de avaliação caso a caso (alto custo)
Adição de cal na argamassa do chapisco	Soltura do revestimento	Remoção e refazer o revestimento (alto custo)
Estrutura do telhado com madeira sem a devida secagem	Empenamento das peças de madeira	Substituição das peças empenadas (alto custo)
Pequeno caimento do telhado	Entrada de água entre as telhas, com infiltrações	Corrigir o caimento de acordo com o tipo de telha (alto custo)
Erro no caimento para os ralos	Infiltrações e empoçamento d’água	Refazer com o caimento correto (médio custo)
Calafetação de janelas	Umidade nas paredes com comprometimento da argamassa e pintura	Executar a calafetação (médio custo)
Rejuntamento das peças cerâmicas nas áreas úmidas deficientes ou com rejunte vencido	Infiltrações e fissuras com comprometimento da argamassa e pintura	Refazer o rejuntamento (médio custo)
Contrapiso com pequena espessura	Soltura de revestimentos cerâmicos, pedras e outros	Refazer o contrapiso (alto custo)
Fiação elétrica subdimensionada	Queima de lâmpadas e equipamentos, com alto consumo de energia e risco de curto circuito	Refazer a fiação (alto custo)

Problemas como estes citados acima são comuns em obras, principalmente decorrentes da falta do acompanhamento de profissional habilitado que especifique materiais e acompanhe a execução dos serviços. 

O custo para consertar ou refazer os serviços sempre serão maiores que o custo do acompanhamento profissional, além que um conserto sempre deixa marcas e sinais.

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Cartilha de reforma em condomínio

A reforma de um imóvel sempre gera problemas, custos inesperados, serviços adicionais e mais uma grande variedade de adversidades que tiram o sono dos proprietários e esvaziam seus bolsos.

Cuidados preliminares podem minimizar os problemas, diminuir os custos, evitar a necessidade de contratar serviços adicionais, enfim melhorar o sono do proprietário.

1 – Definir “o que quero fazer”

Toda reforma deve ser pensada e repensada antes do início. A perfeita definição de “o que quero fazer” evitam futuras modificações no decorrer das obras com aumento de custos e prazos.

Sempre existe a diferença entre o que quero fazer e o que pode ser feito.

O que quero fazer depende das necessidades e expectativas pessoais.

O que pode ser feito depende das condições do imóvel, das características técnicas, das intervenções nos sistemas construtivos e da disponibilidade de recursos. Logicamente que toda decisão depende do tamanho e complexidade dos serviços. Muitas vezes a presença de engenheiro nessa etapa pode ser determinante ao sucesso do empreendimento, principalmente no que tange à segurança e estabilidade da construção, viabilidade técnica, viabilidade econômica (obra dentro do bolso e dos prazos). O engenheiro pode ser contratado na modalidade hora técnica, ocasião em que esclarece suas dúvidas e pode emitir um relatório da visita técnica, com as devidas orientações e conclusões técnicas obtidas ao longo da visita.

Definido “o que quero fazer” deve-se planejar “como fazer”.

2 – Planejamento do “como fazer”

Já definido que será executada a reforma devem-se seguir algumas etapas:

2.1 – Há necessidade de projeto?

O projeto, além de dar as diretrizes de obra e especificar serviços e materiais, serve como documento para futuras intervenções e verificação futura das modificações já efetuadas.
Sempre que houver remoção e/ou construção de paredes, alterações da rede elétrica e hidrossanitária, alterações estruturais, modificações na estrutura da cobertura, aumentos significativos de carga, instalação de equipamentos especiais e outros, são necessários projetos.
Deve ser parte integrante do projeto: memorial descritivo, especificações de materiais e serviços, plano de trabalho, memorial das interferências nos sistemas construtivos (estrutural, elétrico e hidrossanitário).

Para maiores detalhes, leia em nosso blog “Projeto e execução de reforma em condomínios”

2.2 – Há necessidade de laudo de reforma?

Em todos os serviços que ofereçam riscos aos trabalhadores e/ou moradores, que interfiram nos sistemas construtivos, que provoquem sobrecarga na estrutura ou nas redes elétrica e hidrossanitária, modifiquem qualquer sistema construtivo, haja grande fluxo de material e de mão de obra e outros, há necessidade, obrigatoriamente, do laudo de reforma.

Para maiores detalhes leia em nosso blog “Laudo de reforma – elementos de um laudo” e “LAUDO DE REFORMA - Quando é necessário?”

2.3 – Há necessidade de responsável técnico acompanhando a obra?

A norma de reforma determina a necessidade de acompanhamento com anotação de responsabilidade técnica para os serviços de importância, inclusive há em anexo uma planilha elucidativa, com diversos serviços em que é necessário o desenvolvimento dos serviços por um profissional habilitado.

Sempre que houver sobrecarga, remoção de paredes, mudanças nas cargas elétricas, mudanças na rede hidrossanitária, instalação de equipamentos e outros deve haver o acompanhamento de responsável técnico e anotação de responsabilidade técnica.

 

2.4–Há necessidade de plano de obra?

O plano de obra em condomínios é necessário até para serviços simples que dispensam projeto e acompanhamento por responsável técnico.

O plano de obra, além dos elementos técnicos, deve prever: prazo, pessoal que terá acesso ao condomínio, carga, descarga e estocagem de materiais, plano de descarte de resíduos e descrever todas as interferências (se houverem) nos sistemas construtivos.

2.5 – Como escolher os materiais e a mão de obra?

Para que se obtenha o resultado pretendido deve ser lembrado o ditado popular que diz: “não adianta dar o melhor tecido para o pior alfaiate, como também não adianta dar o pior tecido para o melhor alfaiate”, não te terá o resultado pretendido. Isto deixa claro que tanto a escolha do material quanto da mão de obra devem ter suas qualidades perfeitamente definidas no planejamento da obra.

Em referência aos materiais a serem aplicados, deve ser verificado se os mesmos são apropriados para o uso, além de que a escolha de materiais com nome e reputação no mercado já é um ponto positivo. Entretanto, alguns fabricantes têm, em suas linhas, produtos populares (com baixo custo e com durabilidade e resistências inferiores) até produtos de alto padrão.

Em referência à mão de obra, ver se existem referências onde possa buscar informações quanto à confiabilidade, prazos e qualidade dos serviços.

3 – Devo comunicar ao síndico e obter liberação para execução das obras?

Conforme determina a norma NBR 16.280 da ABNT, todas as obras e serviços terceirizados devem ser comunicados e autorizados pelo síndico, o qual pode exigir um laudo de reforma e deve aprovar o plano de entrada e saída de materiais e pessoal, bem como comunicar aos demais condôminos as datas previstas de início e término dos serviços.

Para maiores detalhes veja em nosso blog “Qual a responsabilidade do síndico quanto à segurança no condomínio?” e “Recai sobre o síndico a responsabilidade civil e criminal”

4 – Quem deve acompanhar as obras?

4.1 – Proprietário e companhia do engenheiro responsável pela obra (se for o caso)

O proprietário deve acompanhar os serviços, observando:

• Fiel cumprimento aos projetos (se houverem);

• Fiel cumprimento ao plano de obras (se houver);

• Não permitir sobrecarga em lajes (depósito de materiais concentrados);

• Não permitir quebra, furos ou desbastes em vigas e pilares, a menos que esteja previsto no laudo de reforma e detalhados os procedimentos a serem adotados;

• Não permitir uso de equipamentos (tipo rompedor) não previstos no laudo de reforma;

• Controlar se os materiais aplicados estão de acordo com o planejado;

• Exigir cumprimento dos prazos previstos.

 4.2 – Síndico em companhia do engenheiro responsável pela obra (se for o caso)

O síndico deve ter livre acesso às obras e ficar atento a:

• Fiel cumprimento aos projetos (se houverem);

• Fiel cumprimento ao plano de obras (se houver);

• Não permitir sobrecarga em lajes (depósito de materiais concentrados);

• Não permitir quebra, furos ou desbastes em vigas e pilares, a menos que esteja previsto no laudo de reforma e detalhados os procedimentos a serem adotados;

• Não permitir uso de equipamentos (tipo rompedor) não previstos no laudo de reforma;

• Controlar se os materiais aplicados estão de acordo com o planejado;

• Exigir cumprimento dos prazos previstos;

• Determinar controle de acesso e saída do pessoal de obra;

• Determinar controle no recebimento, estocagem de materiais e descarte dos resíduos;

 

4.3 – Comissão de obras em companhia do engenheiro responsável pela obra (se for o caso)

O condomínio pode nomear uma comissão de obras que desempenhará as funções do síndico.

5 – Conclusão das obras

5.1 – Proprietário

• Comunicar ao síndico;

• Apresentar termo de encerramento de obra, onde informe quaisquer alterações que porventura interfiram no manual de uso, operação e manutenção da edificação;

• Entregar ao síndico cópia de todos os projetos, anotações de responsabilidade técnica, memorias descritivos e termos de garantia, usados no desenvolver das obras.

5.2 – Síndico

• Cancelar todas as autorizações de acesso de pessoal e materiais;

• Juntar toda documentação recebida aos arquivos com os projetos da edificação;

• Comunicar aos condôminos o encerramento das obras e autorizações de acesso.

Para maiores detalhes leia em nosso blog “Projeto e execução de reforma em condomínios”

Projeto e execução de reforma em condomínios

Ao decidir por reformar o imóvel, deve-se estar ciente que:

Há necessidade de submeter ao síndico plano de obras, acesso de pessoal e de material, o qual poderá solicitar um laudo de reforma.

• Dependendo do tipo de serviço há necessidade de projeto.
• Dependendo do tipo de serviço há necessidade de laudo de reforma.
• Dependendo do tipo de serviço há necessidade de acompanhamento técnico.

Nem sempre é necessário um projeto para execução da reforma, porém, o projeto por si, não pode ser fator para liberação dos serviços, em algumas reformas há a necessidade do laudo técnico de reforma (mesmo sem projeto) e muitas vezes acompanhamento de profissional habilitado durante o desenvolvimento dos serviços.

O síndico frente a serviços terceirizados e as reformas

Entendemos que o condomínio deve regulamentar em assembleia e no regimento interno os procedimentos a serem adotados pelos condôminos para serviços a serem executados nas unidades autônomas e áreas comuns do edifício.

Todo serviço terceirizados deve ser comunicado ao síndico através de formulário preenchido, informando os serviços que serão executados, as datas previstas de trabalho, nome do pessoal envolvido e respectivos RG’s. Este documento deverá ficar na portaria para que seja liberado o acesso de pessoal e material.

Quando tratar-se de serviços envolvendo obras, deverá, o condômino, apresentar laudo de reforma, detalhando as intervenções e plano de trabalho para a liberação das obras. Em obras nas áreas comuns também é necessário o laudo de reforma.

Todos os condôminos devem ser comunicados que haverá reforma.

Quando é necessário projeto:

• Sempre que houver remoção ou execução parcial de paredes
• Sempre que houver alteração significativa na rede elétrica
• Sempre que houver alteração significativa na rede hidrossanitária

Quando é necessário laudo de reforma:

• Remoção ou acréscimo de paredes
• Remoção de revestimentos
• Impermeabilizações
• Instalação de ar-condicionado, exaustores, ventilação
• Esquadrias e fechamento de varandas
• Alterações na rede hidrossanitárias
• Alterações na rede elétrica e rede de gás
• Sempre que houver sobrecarga
• Sempre que houver uso de equipamentos de impacto (rompedores)
• Instalações de equipamentos especiais
• Trabalhos em fachada

O que deve contemplar o laudo:

• Avaliação dos serviços propostos
• Implicação da reforma em relação aos sistemas construtivos
• Recomendações técnicas
• Plano de trabalho
• Logística de pessoal e material
• Implicações no uso da edificação
• Conclusão

Quem deve acompanhar os serviços:

O laudo deve determinar a necessidade de responsável técnico.

O síndico ou representante do conselho de obras do condomínio deve verificar se as recomendações do laudo são cumpridas. Caso note qualquer risco iminente, deve tomar as medidas cabíveis.

Documentação técnica a ser entregue ao condomínio:

O condomínio deve arquivar a documentação abaixo:

1. Laudo com anotação de responsabilidade técnica
2. Projeto com anotação de responsabilidade técnica (se houver)
3. Especificação dos serviços
4. Anotação de responsabilidade técnica de execução
5. Termo de conclusão dos serviços, elaborado pelo responsável técnico da obra, informando o atendimento das diretrizes do laudo e outras considerações. Deve ficar claro as implicações no uso, operação e manutenção da edificação decorrentes da obra.

Reforma em obras novas:

Em obras novas, dentro do prazo de cinco anos da entrega do imóvel, é recomendável comunicar à construtora quais os serviços que serão executados, estipulando-se prazo para pronunciamento antes do início dos serviços.